TENDENCIAS


Fibra Inmobiliaria

Al cierre del año se tendrían inscritos proyectos de FIBRA y FIRBI por más de US$1,910 millones. El primer FIBRA alcanzaría hasta los US$500 millones.

Alvaro Arbulú

Socio de Impuestos

EY Perú

alvaro.arbulu@pe.ey.com

Los Fondos de Inversión en Rentas de Bienes Inmuebles (FIRBI) y los Fideicomisos de Titulización para Inversión en Renta de Bienes Raíces (FIBRA), son vehículos de inversión colectiva que buscan dinamizar el sector inmobiliario peruano y el de América Latina. No es un invento peruano, está basado en la experiencia mexicana, conocidos como FIBRA, y norteamericana, llamados REIT (Real Estate Investment Trusts). Estos mecanismos de inversión buscan generar rentas periódicas por arrendamiento u otra forma onerosa de cesión en uso de inmuebles, adquiriendo inmuebles de forma directa por oferta pública o captando efectivo del público inversionista a fin de adquirir propiedades inmobiliarias.


Las posibilidades de generar rendimientos que despierten el apetito a nivel local y regional es una realidad, solo hay que destacar la regulación que obliga a distribuir el 95% de la utilidad neta que genera este mecanismo. Una economía emergente como la peruana, que se encuentra en pleno bono demográfico, necesitará cada vez más oficinas, viviendas, centros comerciales, depósitos, escuelas, hoteles, entre otros. La oportunidad que se presenta ha despertado el interés del sector privado y toda la colaboración de las entidades reguladoras, que son conscientes sobre el impacto favorable que pueden tener los FIBRI y FIBRA sobre el PBI.


Es así que el mercado, los estructuradores, administradores inmobiliarios, sociedades administradoras de fondos de inversión, sociedades titulizadoras, bancas privadas, bancos de inversión, así como de conglomerados económicos, locales e internacionales, han empezado a calentar el asador del sector inmobiliario peruano y de nuestros países vecinos. A la fecha tenemos conocimiento de cinco FIRBIs inscritos por la Superintendencia de Mercado de Valores (SMV) de menor tamaño los cuales llegan en conjunto hasta los US$660 millones. Así como cuatro FIBRAs que se encuentran en búsqueda de aprobación, dos de ellas con “filing” ya realizado. En las FIBRAs la envergadura de la inversión alcanza dimensiones mucho mayores, el primer programa aprobado alcanzaría los US$500 millones, y este año se espera que superen los US$1,910 millones.


Estos proyectos serán los que marquen la pauta en el sector inmobiliario en las próximas décadas y que tendrán un rol fundamental en nuestro PBI. En efecto, se pretende tener a una diversidad de inversionistas recibiendo utilidades mensuales, trimestrales, semestrales o anuales a través de un Certificado de Participación que estará listado en la Bolsa de Valores de Lima (BVL).

El dato


A diferencia de lo que ocurre en otras jurisdicciones donde las FIBRAs y REITs solo pueden invertir en el mismo territorio nacional donde han sido creados, nuestra regulación brinda la posibilidad de invertir en propiedad inmobiliaria extranjera. Existen esquemas tributarios eficientes incluso para las estructuras más complejas a nivel Latam y nosotros como EY somos los pioneros a nivel MILA y Latam.


Por lo tanto, nuestros vehículos de inversión pueden adquirir propiedad de forma directa en cualquier país del mundo. Bajo dicho contexto, ¿por qué no pensar que Perú puede ser el gran “hub” de estos mecanismos para el MILA o para Latinoamérica? Hoy en día, los FIRBI y las FIBRA no solo mirarán a las propiedades inmobiliarias peruanas, teniendo en cuenta la transparencia en el Impuesto a la Renta que tienen nuestros vehículos, podríamos estar ante un boom en el mercado de capitales.



Beneficio extra


Las bondades de retorno tienen un factor adicional que debe ser tenido en cuenta por las personas naturales, tanto domiciliadas como no domiciliadas; y es que los beneficios tributarios son aún mayores que en México, donde la FIBRA han sido un éxito de por sí. Las rentas provenientes del arrendamiento u otra forma onerosa de cesión en uso de inmuebles ubicados en el Perú podrán tributar 5% sobre la renta bruta bajo ciertas condiciones (antes 29.5% sobre la renta neta). Las condiciones para gozar de la tasa reducida incluso han sido aligeradas recientemente por el Gobierno.


Sin embargo, los beneficios fiscales no solo aplican a las personas naturales, también lo son para las personas jurídicas, quienes de forma conjunta podrán gozar de un diferimiento del Impuesto a la Renta a pagar en caso decidan aportar sin retorno inmuebles en lugar de efectivo y generen una ganancia por dicho acto. Además, los inversionistas sujetos a la tasa de 29.5% sobre renta neta se beneficiarán de un escudo tributario por la depreciación del valor de mercado del inmueble. Otro aspecto al que tienen accesos todos los inversionistas es a la exoneración a la ganancia de capital por la enajenación del certificado de participación a través de la Bolsa de Valores de Lima, únicos certificados de fondos o fideicomisos que pueden estar exonerados en la Bolsa de Valores de Lima. A todas luces, un producto realmente potente.


Cabe destacar que si bien la regulación de estos productos es bastante joven comparada con la experiencia mexicana -pasaron más de 10 años para que la FIBRA mexicana despegara-, ya nos estamos acercando al año en el cual los FIRBI y las FIBRA contribuirán de forma significativa con la economía peruana. Vayamos guardando nuestras utilidades y bonificaciones para diversificar en nuestras inversiones, ya que habrán bolsillos para todo monto de aporte mínimo y la SMV está consciente de lo intenso que está el mercado, que espera afinar aspectos de mejora en las normas regulatorias para convertirnos en un verdadero “hub”.


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